Daňové povinnosti při pronájmu bytu v roce 2026

Příjmy z pronájmu bytu jsou pro mnoho majitelů vítaným pasivním příjmem, ale zároveň s sebou nesou řadu daňových povinností. V roce 2026 se očekává pokračování stávajících pravidel: příjmy z pronájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů, s dvoustupňovou sazbou daně a možností zvolit skutečné výdaje nebo výdajový paušál. V článku si krok za krokem ukážeme, jak na to, co lze uplatnit jako náklad, kdy se vyplatí paušál a na co si dát pozor.

Základní principy zdanění pronájmu v roce 2026

Podle jakého paragrafu se pronájem daní

Příjmy z pronájmu bytu, domu nebo nebytových prostor, které nejsou zařazeny v obchodním majetku, se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů (ZDP). Jde tedy o tzv. příjmy z pronájmu, nikoli o podnikání.

To má několik praktických důsledků:

nejde o příjmy ze samostatné činnosti – obvykle tedy není nutné živnostenské oprávnění,
neplatí se z nich zdravotní a sociální pojištění jako z OSVČ,
příjem z pronájmu se přičítá k ostatním zdanitelným příjmům (např. ze zaměstnání) a společně tvoří základ daně.

Daňové sazby: 15 % a 23 %

V roce 2026 se u fyzických osob předpokládá pokračování dvoustupňové sazby daně:

15 % z části základu daně do 1 935 552 Kč,
23 % z části základu daně nad 1 935 552 Kč.

Tento limit se týká součtu všech vašich příjmů podléhajících dani z příjmů (např. zaměstnání + pronájem + podnikání).

Kdy musíte podat daňové přiznání

Daňové přiznání musíte podat, pokud:

máte příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP a
jejich roční výše přesáhne 20 000 Kč (souhrnně za rok).

Pokud máte pouze zaměstnání a pronajímáte „jen trochu“, je tedy velmi pravděpodobné, že se vám kvůli nájmu povinnost podat přiznání otevře.

Výdaje u pronájmu: skutečné vs. paušální (30 %)

Možnost volby: buď nebo

U příjmů z pronájmu podle § 9 máte v zásadě dvě cesty, jak snížit základ daně:

skutečné výdaje – vedete si přehled reálných nákladů souvisejících s pronájmem,
výdajový paušál 30 % – neřešíte detaily, automaticky si uplatníte 30 % z příjmů jako výdaje.

Volíte vždy pro daný rok a pro daný druh příjmu (nelze u téhož pronájmu část roku uplatňovat skutečné náklady a část paušál). V dalším roce ale můžete způsob uplatňování změnit.

Co lze zahrnout do skutečných výdajů

Mezi nejčastější uznatelné výdaje u příjmů z pronájmu patří:

Opravy a údržba bytu – malování, výměna podlah, oprava kotle, výměna oken (pokud nejde o zásadní technické zhodnocení), výměna kuchyňské linky v obdobném standardu apod.
Úroky z hypotéky použitá na pořízení pronajímaného bytu – pozor, u pronajímané nemovitosti se úroky neuplatňují jako nezdanitelná část základu daně, ale jako běžný náklad v § 9.
Odpisy nemovitosti – byt lze zařadit do odpisové skupiny 5 nebo 6 podle platné legislativy (u starších pravidel typicky 5. skupina na 30 let; konkrétní režim je vhodné ověřit k roku 2026). Odpis je účetní náklad rozprostřený do několika let.
Pojištění nemovitosti – pojištění bytu, domácnosti, odpovědnosti vlastníka.
Poplatky spojené s vlastnictvím – příspěvky do fondu oprav SVJ, poplatky realitní kanceláři za zprostředkování nebo správu, náklady na právní služby (např. příprava nájemní smlouvy).
Energie a služby, pokud je nepřeúčtováváte nájemci 1:1, ale platíte je sami a zahrnujete do sjednaného nájemného.
Drobné vybavení – nábytek, spotřebiče, které slouží k pronájmu (do určité výše se mohou uplatnit jednorázově jako tzv. drobný majetek; u dražších položek se zpravidla odpisují).

Naopak mezi neuznatelné výdaje patří osobní výdaje nesouvisející s pronájmem, např. vlastní spotřeba energií, osobní cestování nesouvisející s pronájmem apod.

30% paušál: jednoduchost na prvním místě

Pokud nechcete shromažďovat všechny doklady a vést evidenci nákladů, můžete u § 9 použít výdajový paušál 30 % z příjmů. Prakticky to znamená:

zdaňujete pouze 70 % příjmů,
neprokazujete žádné konkrétní náklady,
nemůžete si k paušálu připočítávat další skutečné výdaje (např. úroky z hypotéky).

Paušál se vyplatí zejména, pokud vaše reálné náklady jsou nižší než 30 % příjmů nebo nechcete řešit administrativu. U zatížených bytů hypotékou nebo při vyšších opravách bývá naopak výhodnější uplatnit skutečné náklady.

Modelové příklady zdanění pronájmu v roce 2026

Příklad 1: Jeden byt bez hypotéky, nízké náklady

Majitel pronajímá byt v Praze za 15 000 Kč měsíčně, celý rok 2026.

Roční příjem z pronájmu: 15 000 × 12 = 180 000 Kč.
Reálné náklady: pojištění 3 000 Kč, drobné opravy 5 000 Kč, poplatek SVJ (fond oprav) 12 000 Kč. Celkem 20 000 Kč.

Varianta A – skutečné výdaje

Daňový základ: 180 000 − 20 000 = 160 000 Kč.
Daň (při sazbě 15 %, pokud celkový základ daně nepřekročí limit pro 23% sazbu): 160 000 × 0,15 = 24 000 Kč.

Varianta B – výdajový paušál 30 %

Výdaje paušálem: 180 000 × 0,30 = 54 000 Kč.
Daňový základ: 180 000 − 54 000 = 126 000 Kč.
Daň: 126 000 × 0,15 = 18 900 Kč.

Závěr: Paušál je výhodnější (nižší daň o 5 100 Kč), protože reálné náklady (20 000 Kč) jsou výrazně pod 30% paušálem (54 000 Kč).

Příklad 2: Byt s hypotékou a vyššími náklady

Majitel pronajímá byt za 18 000 Kč měsíčně, opět celý rok 2026. Byt je koupen na hypotéku.

Roční příjem z pronájmu: 18 000 × 12 = 216 000 Kč.
Úroky z hypotéky: 60 000 Kč za rok.
Pojištění: 3 000 Kč, opravy 10 000 Kč, fond oprav 12 000 Kč. Další náklady: 5 000 Kč.
Celkové reálné výdaje: 60 000 + 3 000 + 10 000 + 12 000 + 5 000 = 90 000 Kč.

Varianta A – skutečné výdaje

Daňový základ: 216 000 − 90 000 = 126 000 Kč.
Daň: 126 000 × 0,15 = 18 900 Kč.

Varianta B – výdajový paušál 30 %

Výdajový paušál: 216 000 × 0,30 = 64 800 Kč.
Daňový základ: 216 000 − 64 800 = 151 200 Kč.
Daň: 151 200 × 0,15 = 22 680 Kč.

Závěr: Skutečné výdaje jsou výhodnější (nižší daň o 3 780 Kč), protože reálné náklady (90 000 Kč) převyšují paušální 30% výdaje (64 800 Kč).

Příklad 3: Kombinace zaměstnání a vyššího nájmu – dopad 23% sazby

Pan Novák má zaměstnání s hrubým ročním příjmem 1 500 000 Kč (superhrubý základ zde zjednodušeně neuvažujeme, bereme orientačně základ daně 1 500 000 Kč). Zároveň pronajímá dva byty s čistým daňovým základem (po odečtení výdajů) 700 000 Kč.

Souhrnný základ daně: 1 500 000 + 700 000 = 2 200 000 Kč.
Limit pro 23% sazbu: 1 935 552 Kč.

Výpočet (v hrubém zjednodušení):

Část základu do limitu 1 935 552 Kč se zdaňuje 15 %: 1 935 552 × 0,15 ≈ 290 333 Kč.
Zbytek: 2 200 000 − 1 935 552 ≈ 264 448 Kč se zdaňuje 23 %: 264 448 × 0,23 ≈ 60 823 Kč.

Celková daň: 290 333 + 60 823 ≈ 351 156 Kč. Část příjmů z pronájmu se tak fakticky dostává do 23% sazby. V praxi je proto vždy důležité u vyšších příjmů sledovat, zda vás součet příjmů neposouvá do vyššího pásma.

Pronájem bytu a garantovaný nájem

Jak funguje garantovaný nájem z pohledu daní

Při garantovaném nájmu obvykle uzavíráte smlouvu s firmou, která se stává vaším nájemcem a byt následně podnajímá dalším osobám. Pro vás je klíčové, že:

dostáváte pravidelnou platbu (nájemné) bez ohledu na obsazenost bytu,
dostanete od firmy daňový doklad / vyúčtování s přehledem plateb,
v daňovém přiznání uvádíte jako příjmy částky, které vám firma skutečně zaplatila.

Z pohledu daní jde stále o příjem z pronájmu dle § 9 ZDP – neřešíte nájemníky, dlužníky, výpadky příjmů a v některých případech část nákladů (např. běžný servis či menší opravy) nese nájemní firma.

Výdaje u garantovaného nájmu

U garantovaného nájmu můžete opět volit mezi:

skutečnými výdaji – typicky pojištění, fond oprav, úroky z hypotéky, větší rekonstrukce či vybavení,
30% paušálem – pokud jsou vaše reálné náklady nízké.

Výhodou garantovaného nájmu je, že firmu, která byt provozuje, často zajímá i dlouhodobý technický stav bytu. V praxi tak může část nákladů (např. drobné opravy či běžná údržba) nést tato firma. Pro vás to ale znamená nižší vlastní výdaje – a tedy častěji situaci, kdy se vyplatí paušální výdaje 30 %.

Praktický příklad u garantovaného nájmu

Majitel předá byt firmě s garantovaným nájmem. Sjednaný měsíční nájem (pro majitele) je 14 000 Kč.

Roční příjem majitele: 14 000 × 12 = 168 000 Kč.
Reálné náklady majitele: fond oprav 10 000 Kč, pojištění 2 000 Kč, úroky z hypotéky 30 000 Kč. Celkem 42 000 Kč.

Skutečné výdaje:

Daňový základ: 168 000 − 42 000 = 126 000 Kč.
Daň: 126 000 × 0,15 = 18 900 Kč.

30% paušál:

Výdaje paušálem: 168 000 × 0,30 = 50 400 Kč.
Daňový základ: 168 000 − 50 400 = 117 600 Kč.
Daň: 117 600 × 0,15 = 17 640 Kč.

Závěr: Paušál vede k nižší dani (o 1 260 Kč), přestože majitel má hypotéku. Rozhodující je, že celkové reálné výdaje (42 000 Kč) jsou pod úrovní 30 % (50 400 Kč).

Kdy uvažovat o přechodu na živnost (OSVČ) a paušál 60 %

Příjmy z pronájmu jako podnikání

U vlastníků více bytů se někdy nabízí otázka, zda nezačít pronájem provozovat jako živnost – tedy podnikání se zařazením bytů do obchodního majetku a zdaněním v rámci § 7 ZDP (příjmy ze samostatné činnosti). Důvody mohou být:

možnost využít paušální výdaje 60 % (např. pro živnost volnou – pronájem nemovitostí s poskytováním služeb nad rámec tzv. holého nájmu),
větší variabilita v uplatňování nákladů,
zapojení dalších aktivit – krátkodobé ubytování, služby nájemníkům apod.

Je ale nutné splnit podmínky pro živnost (např. faktické poskytování služeb nad rámec běžného pronájmu) a počítat s tím, že:

z příjmů jako OSVČ platíte sociální a zdravotní pojištění,
zvyšuje se administrativa,
byty se stávají obchodním majetkem se všemi důsledky (např. při prodeji).

Kdy může být 60% paušál výhodný

Výdajový paušál 60 % u podnikání znamená, že zdaňujete pouze 40 % příjmů. To může být lákavé zvláště u vysokých nájmů a relativně nízkých skutečných nákladů.

Příkladově: pokud by měl majitel jako OSVČ příjmy z „podnikatelského pronajímání“ 1 000 000 Kč ročně, pak:

výdaje paušálem 60 %: 600 000 Kč,
základ daně: 400 000 Kč.

V režimu § 9 s paušálem 30 % by byl základ daně 700 000 Kč. Rozdíl je tedy výrazný. Na druhé straně však musíte přičíst povinnost platit zdravotní a sociální a také náročnější správu podnikání. Proto je vždy vhodné přechod na živnost individuálně propočítat, ideálně s daňovým poradcem.

Praktické rady k evidenci a vyúčtování

Jak vést evidenci příjmů a výdajů

Daňový úřad může chtít doložit, jak jste k číslům v přiznání dospěli. Proto se vyplatí:

mít přehlednou evidenci plateb nájemného (ideálně zvláštní bankovní účet pro nájem),
uchovávat faktury a účtenky k opravám, pojištění, službám, realitní kanceláři atd.,
u hypotéky schraňovat roční výpis úroků od banky,
v případě odpisů nemovitosti mít ocenění bytu a odpisový plán.

Při využití paušálu 30 % je administrativa jednodušší, ale i tak je dobré uchovávat alespoň smlouvy a výpisy z účtu pro případnou kontrolu správnosti příjmů.

Pronájem jen část roku nebo část bytu

Pokud pronajímáte byt jen část roku (např. od července), nebo jen jeden pokoj ve větším bytě, nic se nemění na tom, že:

do příjmů zahrnete pouze reálně přijaté nájemné v daném roce,
u skutečných výdajů můžete náklady poměrně rozdělovat – např. polovina fondu oprav, pokud pronajímáte jen polovinu bytu, nebo jen část roku.

Poměr je ale potřeba zvolit racionálně a být schopni jej obhájit (např. poměr plochy, měsíců pronájmu apod.).

Zálohy na služby a energie

Pokud vybíráte od nájemce zálohy na energie a služby:

pokud je přeúčtováváte ve skutečné výši a vedete jejich vyúčtování, typicky nejsou předmětem daně z příjmů,
pokud jsou však energie a služby součástí paušálního nájemného (např. „vše v jedné částce 20 000 Kč“), pak je celá částka považována za příjem z pronájmu a musíte ji zdanit – výdaje na energie můžete uplatnit (u skutečných výdajů) na druhé straně.

Termíny a forma podání daňového přiznání

Základní termíny

Pro rok 2026 se dá očekávat obdobný režim jako v předchozích letech (přesná data je ale vždy nutné zkontrolovat aktuálně):

konec března – termín pro papírové podání daňového přiznání,
začátek května – termín pro elektronické podání (Datová schránka, Online finanční úřad),
konec června – pokud vám přiznání zpracovává daňový poradce a oznámíte to finančnímu úřadu.

Daň je splatná ve stejný den jako termín pro podání přiznání.

Jak přiznání podat

Daňové přiznání můžete podat:

elektronicky – přes datovou schránku nebo finanční portál (Dá se vyplnit online formulář, který vás krok za krokem provede i sekcí příjmů z pronájmu § 9.)
papírově – formulář vyplníte a podáte na podatelnu finančního úřadu nebo poštou.

Příjmy z pronájmu se uvádějí do příslušné části formuláře (řádky pro § 9), kde vyplníte:

celkové příjmy,
výdaje (buď skutečné, nebo paušální),
rozdíl jako základ daně z pronájmu.

Časté chyby pronajímatelů

Zapomenutý příjem z pronájmu

Někteří majitelé se mylně domnívají, že pokud mají pouze jednoho nájemníka „na smlouvu“, nemusí nic danit, nebo že nájemce platí daň za ně. Daň z příjmů z pronájmu platí vždy vlastník bytu, nikoli nájemník. Pronájem bytu „na černo“ bez přiznání příjmů je riskantní, zvlášť pokud nájemce platí převodem a existuje nájemní smlouva.

Špatné rozlišení plateb nájem vs. služby

Při kontrole se často řeší, zda byly správně zdaněny platby za energie a služby. Proto je vhodné ve smlouvě i v evidenci jasně rozlišovat:

nájemné (zdanitelný příjem),
zálohy na služby a jejich vyúčtování.

Nesprávné uplatnění úroků z hypotéky

Úroky z hypotéky použité na vlastní bydlení se uplatňují jako nezdanitelná položka. Pokud ale část nemovitosti pronajímáte nebo je byt slouží celý k pronájmu, příslušná část úroků patří mezi výdaje v § 9. Je třeba správně rozlišit, pod kterou část příjmů úroky patří, a nepoužít je dvakrát.

Závěr: Jak postupovat při zdanění nájmu v roce 2026

Daňové povinnosti při pronájmu bytu v roce 2026 nejsou složité, pokud si je rozdělíte do několika kroků:

Ujasněte si, že pronájem zdaňujete podle § 9 ZDP (pokud nejde o podnikání podle § 7).
Sečtěte roční příjmy z pronájmu a rozhodněte se, zda budete uplatňovat skutečné výdaje, nebo 30% paušál.
Porovnejte si varianty na modelovém výpočtu – zvláště pokud máte hypotéku nebo vyšší opravy, často se vyplatí skutečné náklady.
Sledujte, zda součet vašich příjmů nepřekročí hranici pro 23% sazbu daně.
Včas a správně vyplňte daňové přiznání, včetně příjmů z pronájmu – u garantovaného nájmu vám pomůže přehledné vyúčtování od nájemní firmy.
Pokud vlastníte více bytů a uvažujete o živnosti s 60% paušálem, nechte si vše dopředu propočítat daňovým poradcem.

Dobře zvolený způsob uplatnění nákladů a správně nastavená smlouva (včetně případného garantovaného nájmu) vám může v konečném důsledku ušetřit nejen daně, ale i čas a starosti s administrativou.